Купить квартиру и остаться ни с чем

Эта статья не о том, как кого-то кинули и он теперь просит помощи, а попытка доступным языком поведать, с каким риском можно столкнуться при покупке квартиры.

У лица, «не состоящего» в браке

Рисков, конечно, много разных, но я сейчас поведаю про один из них. Избежать его вам не поможет ни нотариус, ни росреестр, ни банк. Это — риск покупки квартиры квартиры у лица, не состоящего в браке. А точнее, у лица, «не состоящего» в браке.

В соответствие Семейным кодексом имущество, нажитое супругами во время брака является их совместной собственностью. Владение, пользование и распоряжение этим имуществом осуществляется по обоюдному согласию супругов. Есть исключения, а также вариант с установлением раздельного режима, но это уже другая история, а по общему правилу имущество супругов — собственность совместная. И распоряжение такой собственностью одним супругом возможно лишь с согласия другого. Если речь идет о движимости — такое согласие презюмируется и, например, в случае продажи женой автомобиля без согласия мужа, мужу для признания сделки недействительной придется доказать, что другая сторона знала о его несогласии на совершение этой самой сделки:

п.2 ст.35 Семейного кодекса: «Сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки».

Но когда речь заходит про недвижимость — ситуация меняется. Точнее не только про недвижимость, а про:

п.3 ст.35 Семейного кодекса: «сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации».

Квартира, как вы все наверняка знаете, это имущество, право на которое подлежит государственной регистрации, и поэтому, для совершения сделки по её распоряжению (указано в том же пункте), нужно нотариальное согласие супруга.

«Ну, мы это и так знали, тоже мне Америку открыл. Тебе тут любой, кто продавал/покупал квартиру об этом скажет», напишете вы, и будете, в общем-то правы. Знают, наверное, все. Но не все знают, что норма эта очень коварна и коварство её кроется во втором абзаце, который говорит:

«п.3 ст.35 Семейного кодекса: «Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки».

Выражаясь простым языком, это значит, что даже если покупатель был добросовестным, продавец его заверил, что в браке не состоит и даже нотариально такое заявление оформил — ущемленный супруг может обратиться в суд, и квартиру у вас, с высокой долей вероятности заберут, а продавца обяжут вернуть вам деньги. И, наверное, не нужно объяснять, что свои кровные в такой ситуации назад получить может быть очень затруднительно.

А ситуация такая может возникнуть, например, если жена потеряла паспорт, а при выдаче нового отметка о зарегистрированном браке проставлена не была. Или брак был заключен не в России и отметку в паспорте супруги не проставили. Тут нотариус вам ничем не поможет и просто заверит заявление жены, что в браке она не состоит, а потом объявится муж.

А ещё, приобретая квартиру, супруги нередко оформляют документы только на одного из них. Это нормальная практика, ведь квартира все равно является их совместной собственностью, вот только в реестре отметок об этом не будет, и, заказав выписку из ЕГРН, вы увидите, что собственник там единоличный.

Норма коварна своей нелогичностью и несправедливостью, а потому простой обыватель может и не догадываться о таком риске. Ведь с его точки зрения — он сделал все как надо. И выписку запросил, и нотариальное заявление об отсутствии брака получил, и с документами правоустанавливающими ознакомился. Добросовестный приобретатель, в общем, и ничего, как он думает у него отобрать не смогут. И даже юрист ему не всякий расскажет о таком риске, не говоря уже про нотариуса.

И было бы разумно, если бы риски в данном случае лежали на супруге, мимо которого прошла эта сделка — ведь он сам связал себя узами брака с такой недобросовестной личностью. Но — нет. Законодатель решил иначе и риск остаться без денег и крыши над головой будете нести вы.

Как минимизировать этот риск? Даже если продавец нотариально заявляет об отсутствии брака, а в паспорте нет штампа — потребуйте от него справку из ЗАГСА. Если он гражданин другой страны или мог быть им ранее — аналогичный документ из его государства. 100% гарантии это вам все равно не даст, но в случае отказа продавца предоставить такой документ — лучше задумайтесь, а стоит ли связываться с ним.

Доля несовершеннолетнего

Многие, наверное, и без меня знают, что нельзя просто так взять и продать долю несовершеннолетнего. Государство хочет быть уверено, что ребенка не обманут и не выкинут на улицу, получив деньги, поэтому законодательно предусмотрело необходимость получения разрешения органа опеки на совершение такой сделки:

п.2 ст.37 ГК РФ: Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель — давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного.

п. 1 ст.21 ФЗ «Об опеке и попечительстве»:  Опекун без предварительного разрешения органа опеки и попечительства не вправе совершать, а попечитель не вправе давать согласие на совершение сделок по сдаче имущества подопечного внаем, в аренду, в безвозмездное пользование или в залог, по отчуждению имущества подопечного (в том числе по обмену или дарению), совершение сделок, влекущих за собой отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, и на совершение любых других сделок, влекущих за собой уменьшение стоимости имущества подопечного.

Речь здесь идет про опекунов, но на на родителей распространяются те же правила:

п.3 ст. 60 Семейного кодекса: При осуществлении родителями правомочий по управлению имуществом ребенка на них распространяются правила, установленные гражданским законодательством в отношении распоряжения имуществом подопечного (статья 37 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Если орган опеки решит, что сделка ущемляет права ребенка, разрешение они могут не дать. Если же сделка права ребенка не ущемляет, например, после продажи планируется покупка большей квартиры, что приведет к улучшению жилищных условий ребенка, то разрешение опека выдаст, но может прописать в нем, что выдается оно на продажу при условии дальнейшей покупки такой-то квартиры.

И вот в этой дальнейшей покупке и кроется дьявол. Если вы решили, что раз согласие получено, то вы все сделали как надо и дальнейшая покупка квартиры детям забота продавца и вам бояться нечего – вы будете не правы. Позиция нашего правоприменителя иная. Не совсем, на мой взгляд, она логична с точки зрения закона, но защита интересов детей здесь в приоритете и, если продавец оставил деньги себе, а новую квартиру детям не купил, орган опеки не пойдет к нему с паяльником требовать деньги. Они пойдут в суд и на основании ст.168 ГК РФ потребуют признания вашей сделки недействительной.

Ст. 168 ГК РФ: 1. За исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
2. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Либо на основании  173.1 ГК РФ:

ст. 173.1 ГК РФ 1. Сделка, совершенная без согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, необходимость получения которого предусмотрена законом, является оспоримой, если из закона не следует, что она ничтожна или не влечет правовых последствий для лица, управомоченного давать согласие, при отсутствии такого согласия. Она может быть признана недействительной по иску такого лица или иных лиц, указанных в законе.

Они, в общем-то, сами не определились наверняка, почему эта сделка будет недействительной, но определились, что будет, и квартиру у вас заберут. А как вам получить с продавца свои деньги их уже не интересует, вы же не ребенок, их полномочия на этом все.

Что интересно, в этой же статье 173.1 ГК РФ есть п.2:

П.2 ст.173.1 ГК РФ «2. Поскольку законом не установлено иное, оспоримая сделка, совершенная без необходимого в силу закона согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, может быть признана недействительной, если доказано, что другая сторона сделки знала или должна была знать об отсутствии на момент совершения сделки необходимого согласия такого лица или такого органа».

И логика тут, видимо, получается, такая, что согласие дано лишь при условии приобретения в дальнейшем квартиры и без такого приобретения в силу оно не вступает. А, значит, если вы не проконтролируете, чтобы продавец купил обещанную опеке квартиру, вы будете считаться стороной, которая знала или должна была знать об отсутствии этого согласия.

Продажа по поддельным документам

Чтобы избежать покупки жилья по фальшивым документам, советуем через нотариуса проверить данное жилье в государственном реестре прав на недвижимое имущество.

– Нотариус может ознакомить покупателя с тем, сколько раз, на основании каких документов ранее отчуждалось недвижимое имущество. Следует обратить внимание, приобретена ли недвижимость по ипотечному договору или с торгов, отчуждалась или приобреталось по доверенности и многое другое, – говорит эксперт.

Покупка жилья с прописанными родственниками

Опасность купить жилье с такой проблемой, безусловно, есть. И она возникает зачастую из-за того, что человек хочет сэкономить.

Поэтому не стоит спешить покупать жилье по “выгодной” цене, совершая при этом юридически некорректные сделки. Для начала проверьте всю информацию о недвижимости и только после подписывайте документы.

А проверить факт прописанных посторонних людей достаточно легко. Необходима справка о регистрации места жительства. Ее можно получить через центры предоставления административных услуг.

Также Гитченко советует в договоре прописать большие размеры штрафов на продавца, в случае продажи имущества с зарегистрированными лицами.

Продажа по доверенности

Не видя продавца, невозможно определить его психическое и психологическое состояние, узнать намерения соответственно продажи квартиры. А это влияет на законность сделки.

– Необходимо, чтобы собственник присутствовал лично во время оформления договора купли-продажи. Также стоит обращаться к независимому нотариусу (не нотариусу продавца), – советуют эксперты.

Если же продавец настаивает на продаже через представителя, то получите справку о здоровом психическом состоянии продавца и о состоянии его здоровья на момент оформления договора (с целью проверки, жив ли вообще продавец на момент продажи). – Справки можно получить в той поликлиники, где продавец стоит на учете. Что касается достоверности документа, полученного от продавца, то можно проверить только путем соответствующего запроса в ту структуру, в которой ее выдавали. У нас нет пока открытых официальных ресурсов, где в онлайн режиме это можно проверить.

Итак, на вторичном рынке существует намного больше мошеннических схем – каждая 10 сделка сомнительная. Чтобы не стать жертвой квартирных аферистов, необходимо обращаться к специализированным юристам и адвокатам, контролировать правильность составления договора и, конечно, проверять репутацию данной квартиры.

Не стоит исключать и момент составления расписки. Даже если в договоре прописан факт передачи/получения денег, все равно оформите ее.

Чтобы избежать покупки жилья по поддельным документам, проверьте его регистрацию в государственном реестре прав на недвижимое имущество.

Не спешите покупать недвижимость по “выгодной” цене – это может быть уловка аферистов! Сначала проверьте подлинность документов и отсутствие вписанных других субъектов. Также стоит избегать покупки жилья по доверенности – требуйте присутствия владельца недвижимости либо справку о его психическом состоянии.

В общем, ситуация опять неприятная, но, как я ранее уже написал, она не столь опасна как при покупке квартиры находящейся в совместной собственности. Здесь риск на виду – вы изначально предупреждены, что у ребенка есть доля и у вас есть возможность ознакомиться с разрешением опеки, а предупрежден – значит вооружен, и можно провести сделку так, чтобы риск свой минимизировать. Например, провести параллельно сделки по продаже и покупке продавцом новой квартиры. Не оплачивать наличными или банковским переводом. Используйте схемы с аккредитивом/номинальным счетом/банковской ячейкой. Да, это дополнительные расходы, зато обезопасит вас от несоблюдения продавцом условий разрешения. Покупка недвижимости – это не та сделка, где нужно экономить на безопасности. Не верьте на слово риэлторам, не бойтесь обратиться за консультацией к стороннему юристу. А в случае сомнений в чистоте сделки, если не готовы рисковать – лучше откажитесь от неё.